[미리보는 윤석열 정부] 부동산, 공급 늘리고 규제 완화할 듯

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 제20대 대통령으로 윤석열 후보가 10일 선출됐다. 5년만에 정권교체에 성공하면서 현 정부와 부동산 시장에서 성과를 내기 위해 대대적인 부동산 정책 손질에 나설 것으로 보인다.

특히 윤석열 대통령 당선인이 현 정부의 부동산 실정의 원인을 다층 규제와 과도한 시장 개입으로 보는 만큼 집권 초기부터 그동안 산적한 재건축·세제·대출 등 부동산 규제를 완화하는 데 집중할 것으로 예상된다.

다만 공약 실현을 위해 법률 개정이 필요하기 때문에 국회의 협조를 끌어낼 수 있는 지는 과제로 남았다.

◆ 5년간 250만 가구 공급…수도권은 최대 150만 가구

윤 당선인은 대표 공약으로 임기 5년간 총 250만 가구 이상 주택을 공급하겠다고 밝혔다. 이 가운데 130만∼150만가구는 수요가 집중된 수도권에 공급한다는 계획이다.

세부적으로는 ▲공공택지 142만 가구 (수도권 74만 가구) ▲재건축·재개발 47만 가구(수도권 31만 가구) ▲도심·역세권 복합개발 20만 가구(수도권 13만 가구) 등을 공급할 방침이다.

주택유형별로는 ▲청년원가주택 30만 가구 ▲역세권 첫집주택 20만 가구 ▲공공분양주택 21만 가구 ▲공공임대주택 50만 가구 ▲민간임대주택 11만 가구 ▲민간분양주택 119만 가구 등 물량 공급을 약속했다.

최근 10년간 주택 공급 규모가 연 평균 약 48만 가구로 윤 당선인이 목표한 1년간 50만 가구 공급과 큰 차이가 없는 점에서 달성 가능한 목표치라는 평가가 많다. 반면 구체적인 공급 가이드라인이 마련되지 않은 상황인 만큼 실현 가능성이 낮다는 평가도 나온다. 

함영진 직방 빅데이터랩장은 “최근 10년간 주택 공급 규모가 연평균 약 48만 가구에 달하는 만큼 5년간 250만 가구 공급 목표는 충분히 달성 가능한 것”이라고 내다봤다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “임기 내에 목표한 공급가구 수를 채우는 것은 쉽지 않을 것으로 예상되지만 임기 동안 목표한 주택을 공급할 수 있는 택지를 확보하는 단계까지는 실현이 가능할 것으로 본다”며 “재건축·재개발을 통한 공공주택 공급에 있어 상당한 지역 내 의견수렴과 협의가 필요하기 때문에 임기 내에 공급 가구 수 목표를 채우기 보단 토지수용, 보상 등을 통해 주택공급이 가능한 토지를 확보하는 게 우선”이라고 제언했다.

◆ 부동산 세제 개편 하고 종부세·재산세 통합 추진…"연내 실행 관건"

윤 당선인은 종합부동산세와 재산세를 통합해 ‘이중과세’ 논란을 잠재우기 위한 시도에도 나설 것으로 보인다. 2022년 공시가격을 2020년 수준으로 정상화해 부담을 낮추고 종부세와 재산세 통합 추진할 계획이다.

양도소득세도 개편한다. 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제할 방침이다. 이는 다주택자의 주택 매각을 촉진하기 위한 조치로 풀이된다.

취득세 부담은 현재 1~3%인 1주택자 취득세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화하는 방식으로 완화하겠다고 공약한 바 있다. 생애최초주택 구매자에 대해선 취득세 면제 또는 1% 단일세율을 적용해 내 집 마련의 꿈을 돕겠다는 구상이다.

함 랩장은 “보유세의 세율 조정이나 세부담 상한선 규제 완화는 없으나 2년 전 공시가격을 활용해 과표를 낮추고 부동산과다보유자에 대한 종부세를 재산세에 병합함으로써 1세대 1주택자 뿐만 아니라 다주택자의 세부담도 다소 완화될 전망”이라며 “다만, 종부세를 지방교부세법에 따라 배분받고 있는 재정여건이 낮은 지방자치단체들의 반대와 국회 관련 법 개정의 '허들'을 넘어야 하는 문제가 있어 연내 바로 실행될지가 관건”이라고 분석했다.

장 본부장은 “세부담이 완화되면 시장에선 호가를 중심으로 부동산 가격이 오르는 현상이 나타날 가능성이 있다”며 “재개발·재건축의 경우 땅값(지가)가 오르고 이어 집값이 오르는 순서로 가격이 높아질 것”이라고 했다. 그러면서 “오세훈 서울시장이 층고제한을 폐지했고 이를 중앙정부가 받아들이게 되면 지금 주요 재건축 단지로 꼽히는 곳은 경쟁률과 사업성이 크게 높아질 것”며 “관련 법 개정이 쉽지 않을 것으로 보고 있는데 용적률을 높이게 되면 공공으로 회수되는 면도 있지만 오히려 부동산 가격이 상승하는 부작용도 있기 때문에 이것을 새 정부가 감수할 수 있는지에 대한 고민이 필요하다”고 조언했다.

◆ 세부담·대출규제 완화…투기 부추기고 집값 상승 자극 우려

윤 당선인은 생애 최초 주택 구입자에 한해 주택담보대출비율(LTV) 규제를 완화한다고 밝혀왔다. 

청년, 신혼부부 등 생애 최초로 내집마련에 나서는 가구의 LTV 상한을 기존 40%(조정대상지역은 50%)에서 80%로 올리는 방안을 구상하고 있다. 이와 함께 윤 당선인은 신혼부부에게 4억원, 생애 최초 주택 구매자에게 3억원 한도 안에서 저리로 대출해준다고 공약도 내놨다.

아울러 생애 최초 주택 구매가 아닌 가구도 LTV 상한을 지역 관계없이 70%로 단일화하는 방안도 검토 중이다. 다만, 다주택 보유자에 대해선 보유한 주택 수에 따라 LTV 상한을 30~40% 등으로 차등 적용한다는 계획이다.

현행 투기지역, 투기과열지구의 9억원 이하 주택은 LTV가 40%까지 적용된다. 9억원이 넘는 주택 매매시에는 LTV가 20%로 줄어든다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화와 관련한 별도 공약은 내놓지 않은 상황이다.

일각에선 윤 당선인이 제시한 주택 소유자 세부담 완화, 대출 규제 완화 등 정책이 부동산 투기를 부추기고 주택가격 상승에 자극이 될 것이라는 우려도 나오고 있다.

함 랩장은 “실수요자를 위한 여신규제 완화로 생애최초 주택구입자 LTV 80% 완화를 언급했는데 차주별 DSR정책과 충돌되는 부분에 대한 정책 조정이 필요하다”며 “7월부터 1억원 이상 대출자는 대출원리금이 연소득의 40%(2금융권은 평균 50%)로 제한되므로 LTV가 완화되더라도 상대적으로 소득이 낮은 차주는 대출을 통한 도심 내 집 마련이 쉽지 않을 수 있다”고 말했다.

장 본부장은 “서울 20평대 아파트가 12억원대에 거래가 되는데 LTV를 80% 받게 되면 9억8,000만원, 즉 10억원 가량이 대출”이라며 “이를 금리 5%에 원리금까지 갚게 되면 월 500만원 이상 소득이라도 사실상 매매결정이 쉽지 않은 상황”이라고 했다. 이어 “실수요자가 주택을 매입하게 됐을 때 도움은 될 수 있겠지만 워낙 주택가격이 높은 상황에서 큰 영향은 없을 것으로 보고 자금력이 부족한 젊은 층에게는 획기적으로 주택마련이 쉬워지는 환경은 아닐 것으로 평가된다”며 “윤 당선인이 재건축을 통한 공공아파트 공급에 대한 정책을 추진하고 있는 점을 미뤄보아 오히려 공공주택과 분양주택 등 보다 저렴한 주택에 대한 수요가 늘어날 것으로 보인다”고 내다봤다.