ⓒ픽사베이
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- 매수세 줄고 시장에 매물 쌓일 것…한동안 거래위축, 집값 안정세

[SRT(에스알타임스) 박은영 기자] 기준금리가 빠르게 오르면서 부동산 시장가격과 거래량이 한동안 위축될 것이란 전망이 나온다. 전문가들은 대출이자 부담으로 이른바 ‘영끌족’ 매물이 시장에 나오고 수도권 지역 별 가격 양극화도 심화될 것으로도 보고 있다.

앞서 한국은행은 기준금리를 연 1.50%에서 1.75%로 0.25%포인트 인상했다. 지난해 8월과 11월, 올해 1월과 4월에 이어 5월까지 최근 9개월 사이 0.25%포인트 씩, 다섯 차례에 걸쳐 1.25%포인트의 금리를 인상했다. 두 달 연속 금리를 인상한 건 15년 만이다.

27일 부동산 업계에 따르면 기준금리가 빠르게 오른 만큼 시중은행의 금리 인상 가능성도 높아지면서 부동산 시장에도 영향을 주게 된다. 커진 이자 부담으로 다주택자 매물이 시장에 나오지만 동시에 매수세도 줄면서 거래가 정체되는 흐름을 보일 것으로 전망한다. 

◆ 9개월 간 다섯 차례 금리인상…매물 나와도 살 사람 없다

먼저 지난 3월을 기준으로 74.9%의 차주가 3~5%의 대출이자를 지불하고 있었다. 하지만 연내 두 차례에 걸친 기준금리 인상이 더 예상되면서 시장에선 주택담보대출 금리가 연 7%까지 도달할 수 있다는 예측도 나온다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "부동산 시장은 금리가 오르면 타격이 큰 시장"이라며 "주택가격이 2억원~3억원 하던 집들이 이젠 5억~10억원 까지 오르는 바람에 이자 부담도 그에 비례해 늘었고 이 때문에 집을 시장에 내놓는 사람이 늘어도 매물이 소진되는 속도가 느리다"고 말했다. 

이에 대해 함영진 직방 빅데이터랩장도 “몇 년간 높은 집값상승에 젊은 층의 영끌 수요가 더해지며 거래량이 많았던 수도권은 대출을 통한 주택구입이 이어지며 주담대 대출 비중 또한 높은 편”이라며 “수도권 대출자가 상대적으로 기준금리 인상 노출에 민감할 전망이며 단기 이자상승 체감도 집중될 것”이라고 전망했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “기존에 저금리로 대출을 충분히 활용했던 경우엔 단기간에 두 번 오른 금리가 부담일 수 밖에 없다"며 "한동안은 시장이 혼란스러운 모습일 것”이라고 말했다. 하지만 “기존에도 총부채원리금상환비율(DSR)로 차주의 일련의 수준에 따라 대출이 제한되고 있었기 때문에 큰 비중으로 대출을 받은 차주가 많지 않아 시장 여파가 오래가지는 않을 것으로 보고있다”고 말했다.

변동금리 차주들이 대출 이자 부담이 커지면서 보유하면서 버티던 주택, 다주택자 주택 등 재고물량이 시장에 나올 것으로 보이지만 거래량은 회복되기 어렵다고 내다봤다. 

권 팀장은 “시장과 수요자들은 기준금리 변동 영향을 일정부분 체감하면서도 한편으론 조금의 시간이 지나면 금방 적응하는 모습을 보인다”며 “부담을 덜기 위해 일부 매물을 일부 내놓을 수는 있겠지만 금리인상으로 인해 시장에 매물이 나오는 현상은 길게 이어지진 않을 것”이라고 말했다.

그러면서 “금리인상 초반에는 시장이 혼동스럽겠지만 어느 시점 이후부터는 수요가 높은 특정 지역, 특정 물량을 중심으로 거래 시장이 다시 움직이고 가격도 변동할 것으로 예측한다”고 했다. 

함 랩장은 “원자재 가격 및 서비스 물가 상승세 등 글로벌 인플레 우려로 미국 연준(FOMC)의 추가 금리 인상 및 국내 기준금리 인상 가능성이 모두 열린 상태”라며 “대출 이자 부담을 고려한 주택구입 수요는 당분간 숨을 고르고 평년보다 주택 매매거래량과 매매가가 흐름은 약보합 기류로 이어질 확률이 높다”고 했다.

이어 “차주별 DSR규제(1금융권 40%)가 오는 7월부터 총 대출액 1억원 초과까지 확대될 예정인데다 기준금리 인상에 따라 주택구입과 관련된 자금조달이자(대출이자)까지 높아지고 있어 단기 주택거래량이 빠른 시간 회복되기 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.

◆ 수도권 2030 영끌족 이자 부담 '빨간불'·강남·강북 집값 격차 심화 우려도    

2030세대 젊은 영끌족들에 대한 우려도 있다. 최근 몇 년간 집값이 급등했고 수도권을 중심으로 이른바 '영끌' 주택 매수에 나서는, 젊은 수요층들을 중심으로 한 주택매수세가 이어져왔기 때문이다.

한강을 사이에 두고 양극화가 심화될 것이란 전망에도 힘이 실린다. 강남권은 기존에도 대출규제와 무관한 고가주택과 재건축 단지가 위치하고 있어 대부분 아파트가 주택담보대출이 어렵다. 그만큼 오른 금리로 대출이자 부담 타격은 적다는 것이다.

서울 집값은 최근 4년 간 가파르게 오르면서 올해 2월에는 서울 아파트 매맷값 평균이 12억원을 돌파했다. 강남권 아파트 평균가 15억원, 강북권 10억원을 기록했다. 

권 교수는 "강남3구는 금리가 오르더라도 똘똘한 한채를 보유하는 기조가 있고 15억원 이상은 대출이 안되기 때문에 금리인상으로 타격을 적게 받는 대표적인 지역"이라며 "오히려 강북권이 집값은 올랐지만 대출을 받고 집을 매매하는 흐름이기 때문에 가격이 소폭 안정될 수 있다"고 말했다. 

이어  "금리인상으로 가격이 변동하는 데 개발호재 유무도 영향을 준다"며 "재건축 등 개발호재가 있으면 미래가치가 있다고 평가받지만 그렇지 않은 곳은 금리인상으로 인한 타격이 있을 수 밖에 없다"고 했다. 

함 랩장은 “몇 년간 높은 집값상승에 젊은 층의 영끌 수요가 더해지며 거래량이 많았던 수도권은 대출을 통한 주택구입이 이어지며 주담대 대출 비중 또한 높은 편”이라며 “세금, 대출, 정비사업 규제완화에 대한 시장 기대감은 높으나 인기지역의 주택 가격 고점인식과 여신규제, 대출 이자 부담 등의 요인으로 심리와 거래시장의 흐름이 지역별로 양극화되거나 동조화하지 않는 현상이 발현될 것”이라고 했다.

권 팀장도 “시장이 침체되고 나면 지역, 여건별로 양극화가 심해지고 특히 강남·강북 아파트 평균가격 격차가 벌어지다보니 대선전에는 지역별 중도금 대출에 차등을 두는 게 어떻겠냐는 얘기들이 나왔었던 것”이라며 "서울 아파트값 평균이 12억원으로 집값이 이미 높았기 때문에 정부 입장에선 2030세대 젊은 연령층의 미래 소득을 감안하더라도 대출을 끌어주고 리스크를 키울 수는 없을 것”이라고 말했다.

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