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[기자수첩] 부동산 매매 계약 해제 시 계약금은?…계약 '약정' 중요

기사승인 2022.06.24  17:42:13

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[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 지난 정부를 돌아보면 각종 부동산 정책과 개발호재 등의 영향으로 집값이 단기간에 치솟을 만큼 시장 열기도 뜨거웠다. 이에 따라 부동산 시장에 뛰어드는 이른바 ‘부린이(부동산+어린이)’도 급증했지만 흔한 소비재 거래와 달리 부동산 매매 경험이 적은 초보자가 쉽게 접근하기에는 어려운게 사실이다.

특히 집값 등락이 심한 시기에는 하루 이틀 사이에 부동산 가격 변동이 커지며 매도인과 매수인의 변심은 더 자주 생기기 마련이다. 또 일련의 사유로 계약금 외 중도금이 오가지 않은 상황에 어느 한쪽에서 계약 해지를 요구할 경우 계약금을 어떻게 처리할 것인지를 두고 지주 다툼이 발생하기도 한다.

이와 관련해 김 모 변호사는 “'계약금을 손해배상액 예정으로 한다'라는 약정이 없으면 손해배상 책임이 얼마가 발생했다는 걸 법원에 입증해야 청구할 수 있다”며 “객관적인 증명이 쉬운 과정이 아닌 만큼 매매계약 때 채무불이행 등의 경우 손해배상액을 계약금으로 한다는 조항을 명확하게 해둘 필요가 있다”고 설명했다.

'계약금'이 계약 체결 증거뿐 아니라 계약을 없었던 일로 만드는 데 대한 책임이나 계약 이행을 어긴 데 대한 책임으로 지불하는 금액으로도 읽힐 수 있음을 명심하고 계약에 임해야한다는 조언이다.

보통 부동산 거래는 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금 등으로 쪼개 지급하거나 계약금을 먼저 지불하고 중도금을 차례로 나눠 내는 데 거래대금을 모두 주고받기까지 일정 시간이 소요되면서 매도·매수인 사이에 변심, 거래를 중지할 사유 등이 생기면 ‘계약금’이 누구의 것인지에 대한 갈등이 빈번히 발생한다. 

흔한 예로 A(매수인)가 B(매도인)에게 5억8,000만원의 아파트를 사기위해 계약금 5,800만원을 준 상황에 A가 중도금을 기일 내 납부하지 않아 B는 계약 해제를 요구했다. 이 경우 계약금 5,800만원은 A의 잘못으로 해제 사유가 생겼기 때문에 B가 가져간다고 아는 경우가 많다.

하지만 ‘계약금의 해약금 추정’은 손해배상과 다르기 때문에 ‘특약’이 기재되지 않으면 실제 발생한 구체적인 손해의 액수를 증명해 그에 상당한 만큼만 받을 수 있다는 점을 기억해야 한다. 

민법 제393조 제1항에는 ‘채무 불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다’고 명시하는데 이는 ‘실제로 발생한 손해액’만 배상한다는 것이기 때문이다. 법원에 실제로 발생한 손해의 정도를 증명하는 과정이 필요해 쉽게 계약금을 몰취할 수 있는 게 아니라는 의미다. 

결론적으로 중요한 조항은 표준매매계약서 상 제5조와 제6조다. 제5조는 매수인이 매도인에게 중도금 또는 잔금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다고 명시하고 있다. 

제6조는 채무불이행과 손해배상과 관련해 계약상 내용에 대한 불이행이 있을 경우 그 상대방은 불이행한 자에 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다고 명시한다. 그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에 청구할 수 있고 손해배상에 대한 별도 약정이 없으면 계약금을 손해배상의 기준으로 보도록 한다. 

특히 제6조에서 명시된 ‘계약금을 손해배상의 기준’으로 기재된 부분이 매도인이 계약금을 몰취할 수 있고 매수인은 계약금 반환과 이에 상당하는 금액의 추가 손해배상을 구할 수 있는 대목이 된다. 계약금을 손해배상의 기준으로 본다는 조항이 손해배상액의 예정특약이 되는 것이다.

2030세대를 비롯해 뒤늦게 부동산 투자에 뛰어든 이들도 많은 만큼 계약서상 필요 조항에 대해 정확히 알아야한다. 적지 않은 금액이 오가는 부동산 계약에 많은 이들이 뛰어든 만큼, 정확한 정보와 신중한 결정이 필요하다.

▲박은영 기자

박은영 기자 horang00313@naver.com

<저작권자 © SR타임스 무단전재 및 재배포금지>
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