ⓒPIXABAY
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- 수원 영통·권선·장안, 안양, 의왕 조정대상지역 지정

- 조정대상지역내 LTV 차등 적용

- 전문가 "단기 효과 있겠지만 근본적 대책 아냐"

[SR(에스알)타임스 김경종 기자] 수원 영통·권선·장안구와 안양 만안구, 의왕시가 조정대상지역으로 새롭게 지정된다. 조정대상지역 내 주택담보대출도 시가 9억 원 기준으로 구간별 차등 적용된다.

정부는 이같은 내용을 골자로 하는 주택시장 안정화 방안을 관계부처 합동으로 20일 발표했다.

정부는 12·16대책 이후 서울 집값은 안정세를 회복하고 있지만 지난 1월부터 개발 호재가 있는 수원, 구리, 화성, 용인 등 경기도 일부 지역은 상승폭이 확대되고 있다고 판단했다.

이에 따라 수원시 영통구, 권선구, 장안구 및 안양시 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정하기로 했다.

이들 지역은 비규제지역으로 12.16 대책 이후 수도권 누적 상승률(1.12%)의 1.5배를 초과하는 높은 상승률을 기록했다.

특히, 수원 권선(2.54%)·영통(2.24%)·팔달(2.15%)은 2월 2주 주간 상승률이 2.0%를 초과하는 등 높은 상승폭을 나타낸 바 있다.

정부는 이들 지역에 광역 교통망 구축 등 개발 호재로 인한 추가 상승 기대감이 시장 전반에 확산되며, 단기 차익 실현을 위한 투기 수요 유입 확대가 우려된다고 밝혔다.

이와 함께 조정대상지역 내 주택담보대출 규제도 강화된다.

기존에는 주택가격 구별없이 일괄적으로 LTV 60%가 적용됐다. 그러나 내달 2일부터는 시가 9억 원을 기준으로 9억 원 이하분에는 LTV 50%, 9억 원 초과분에는 LTV 30%로 차등 적용된다.

예를 들어 조정대상지역 내 10억 원 주택을 매입할 시 기존에는 주택가격 10억 원에서 LTV 60%를 적용한 6억 원까지 대출받을 수 있었다면 이제는 9억 원까지는 LTV 50%, 나머지 1억 원에는 LTV 30%가 적용돼 총 4억8,000만 원까지로 대출 한도가 줄어든다.

다만 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70%로 유지하기로 했다.

또한 조정대상지역에서도 주택임대업·주택매매업 이외 사업자가 주택 구입 용도로 주택담보대출을 이용하는 행위가 제한된다.

조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화됐다.

기존에는 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 주택담보대출을 이용 가능했지만 앞으로는 신규주택 전입 의무 조건도 추가된다.

이와 함께 정부는 국토부·국세청·금융위·금감원 등으로 구성된 ‘부동산시장 불법행위 대응반을 구성하고 주요 과열지역에 대해 이상 거래 및 불법 행위를 집중 점검을 펼치기로 했다.

또한 조정대상지역으로 신규 지정된 지역과 이미 지정된 지역에 대해서는 과열이 지속될 경우 투기과열지구 지정을 검토한다는 계획이다.

아울러 비규제지역도 모니터링을 통해 과열 우려 시 규제지역으로 지정할 방침이다.

◆전문가들, 당장 효과는 있겠지만 근본적인 대책 아냐

전문가들은 경기 남부 지역을 대상으로 한 이번 정책 발표가 단기적으로 효과는 볼 것이라고 예측했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "조정지역의 다주택자 양도세 중과와 2주택이상 보유자의 종부세율 추가과세 등 보유와 매각단계에서의 세금부담 뿐만 아니라 신규 진입단계에서의 여신규제까지 더해지며 투기수요의 조정지역 진입이 훨씬 힘들어질 것으로 기대된다"고 말했다.

송승현 도시와경제 대표도 "9억원 초과분은 LTV 30% 적용으로 대출규제가 강화됨에 따라 최근 풍선효과로 가격상승논란이 일어난 경기도 일부지역은 9억 초과분의 주택상승률은 어느정도 기세가 꺽일것으로 본다"고 밝혔다.

하지만 이번 정책이 경기권 일부 지역을 목표로 삼은만큼 규제에서 자유로운 다른 지역으로 풍선효과가 번질 것이라는 우려도 나왔다. 이에 따라 근본적인 대책이 필요하다는 설명이다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "수도권에서는 안산과 부천, 인천(연수, 서구) 등 서부권 중심으로 그 동안 덜 오른 탓에 키 맞추기 현상을 보이거나 서부권 교통망 호재 등의 기대감이 작용할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "수요억제책에 따라 일시적으로 수요심리가 수그러들지만 근본적인 가격안정을 가져오기 어렵다"며 "매물 출시를 유도할 수 있는 보완책이 같이 고려되어야 할 것이다"고 조언했다.

함 랩장도 "앞으로도 미분양이나 공급과잉 우려가 덜한 지역 중 교통망 확충이나 각종 개발 호재가 있는 지역들로 유동자금이 유입될 확률이 높다"며 "유동자금이 직접투자 외에 소액투자 등 다양한 간접 투자 상품으로 이동할 수 있도록 리츠, 펀드류의 공모형 대체투자처 발굴과 시장의 공급 감소 우려를 다독일 수 있는 대도시 정비사업의 정상화가 고려될 필요가 있다"고 말했다.

송 대표는 "일부지역에 국지적 부동산가격 상승이 이뤄지지 않기 위해서 일시적 양도세 완화 부분을 적극적으로 실행하여 부동산 거래 활성화를 통해 실수요자에게 부동산 공급이 확대될 수 있도록 다양한 선택권을 시장에 줘야 한다"고 밝혔다.

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