ⓒSR타임스
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- 종부세·양도세 등 세율 인상

- 신혼·생애최초 특공 요건 완화

- 3기 신도시 사전청약 및 공공전세 공급

- 전월세 신고제 도입

[SR(에스알)타임스 김경종 기자] 2021년 부동산 시장은 세제·청약 등 많은 부분이 달라진다. 

다주택자의 종합부동산세가 최고 6.0%까지 오르고, 법인 보유 주택에 대한 세부담 상한선이 사라진다. 양도소득세도 최고세율 구간이 신설되면서 최대 45%까지 적용된다.

또한 무주택 실수요자를 위해 신혼부부·생애최초 특별공급의 소득 요건이 완화되고, 하반기부터는 3기 신도시 등 6만 가구에 대한 사전 청약도 시작된다.

2021년 새해 달라지는 부동산 시장에 대해 살펴본다.

◆ 과세 형평성 확보...종합부동산세 인상

내년부터 종합부동산세 세율이 크게 오른다. 3주택 이상 보유자나 조정대상지역내 2주택을 소유하면 과세표준 3억 원 이하 세율이 기존 0.6%에서 1.2%로 두배 오른다. 3억~6억 원 이하는 1.6%, 6억~12억 원 이하는 2.2%가 적용된다. 과세표준 최고 구간인 94억 원 초과 시 적용되는 세율은 6.0%다.

2주택 이하 보유자 역시 구간별로 0.6%에서 최대 3.0%까지 상향된다. 법인의 경우 3주택 이상 또는 조정대상지역내 2주택 보유시 6.0%, 그 외에는 3.0%가 적용된다. 법인 보유 주택에 적용되던 기본공제액 6억 원도 폐지된다. 이와 함께 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한은 300%로 인상되고, 법인 보유주택의 세부담 상한은 사라진다.

◆ 양도세 최고구간 신설...분양권도 주택에 포함

내년 1월 1일부터 주택 양도소득세 10억 원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 기존 42%에서 45%로 오른다. 과세표준 5억~10억 원 구간은 기존과 동일한 42%가 적용되며, 최저 구간인 1,200만 원 이하 역시 올해와 같은 6% 세율이 적용된다.

양도세 산정 기준에도 변화가 생겼다. 지금까지 1세대 1주택자가 보유한 분양권은 주택으로 보지 않았으나, 내년부터는 신규 취득 분양권을 주택 수에 포함해 과세 여부를 따지게 된다. 다만, 1세대 1주택자가 이사 등 목적으로 분양권을 취득한 경우는 예외다.

또한 1세대 1주택자의 장기보유특별공제에 거주요건이 신설된다. 현재는 2년 이상 거주한 주택에 한해 보유기간마다 연 8%씩 최대 80%까지 장기보유특별공제가 적용되지만, 내년부터는 기존 연 8%씩 공제에서 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 나눠 각각 40%까지 공제한다. 

◆ 신혼부부·생애최초 특공 기준 완화

무주택 실수요자의 주거 여건을 개선하기 위해 공공주택의 경우 현재 도시근로자 월평균소득 100%(맞벌이 120%) 이하인 신혼부부 특별공급 소득 요건이 130%(맞벌이 140%)로 낮아진다. 민영주택의 경우에는 월평균소득 120%(맞벌이 130%)에서 140%(맞벌이 160%)로 완화된다.

또한 신혼부부 특공 물량 중 70%는 소득 100%이하인 가구에 우선 공급하고, 나머지 30%는 완화된 기준을 적용해 우선 공급 탈락자와 함께 추첨제로 선정할 예정이다.

생애최초 특별공급의 소득기준은 공공주택의 경우 도시근로자 월평균소득 130%(기존 100%), 민영주택은 160%(기존 130%)이하까지 완화된다. 생애최초 특공 역시 70%는 기존 요건을 갖춘 가구에 우선 공급하고 나머지 30%는 완화된 조건과 함께 우선 공급에서 탈락한 가구를 대상으로 공급한다.

◆ 3기 신도시 사전청약 시행...공공전세 공급

내년 하반기부터 3기 신도시 등 총 6만 가구에 대한 사전청약제가 시행된다. 사전청약에 당첨된 후 본청약까지 무주택자 요건을 유지해야 청약 자격이 생긴다. 내년 7~8월 인천계양을 시작으로 9~10월 남양주 왕숙, 11~12월 고양창릉, 부천대장, 과천지구 등이 예정돼 있다.

이와 함께 11·19 전세대책에서 나온 공공전세 일부 물량도 공급된다. 앞서 정부는 향후 2년간 서울 3만5,000가구 등 총 11만4,000가구의 임대 전세주택을 공급하겠다고 밝힌 바 있다. 이중 내년 상반기까지 4만9,000가구가 공급된다. 3개월 이상 공실인 공공임대주택을 전세형으로 전환해 3만9,000여 가구를 공급하고, 민간이 건설한 주택을 매입해 1만8,000가구를 공급할 예정이다.

◆ 임대차3법 완성...전월세 신고제 시행

임대차3법 중 하나인 전월세 신고제가 내년 6월부터 시행된다. 전월세 신고제는 임대차 계약시 계약 당사자, 임대기간, 보증금, 임대료, 계약금∙중도금∙ 잔금 납부일 등을 계약 30일 이내에 시∙군∙구청에 신고토록 하는 제도다. 계약에 변경 사항이 있을 시에도 신고기한은 30일이다. 임대차 계약 내용을 신고하지 않거나 거짓으로 신고한 경우 100만 원 이하의 과태료가 부과된다. 다만 고시원이나 오피스텔 등 '비주택'은 전월세 신고 대상에서 제외된다.

◆ 분양가상한제 주택 거주의무기간 신설

내년 2월부터 분양가상한제가 적용된 아파트 입주자에게 거주 의무 기간이 생긴다. 공공택지에서 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 5년, 80~100% 미만인 주택은 3년 동안 거주해야 한다. 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만인 주택은 3년, 80~100% 미만인 주택은 2년이다.

거주의무기간에 실제로 거주하지 않을 경우 1년 이하의 징역 또는 1,000만 원 이하의 과태료가 부과된다. 거주의무기간 중 해외체류, 근무 등 부득이한 사유가 있는 입주자는 거주한 것으로 간주하며, 거주의무기간 중 이사할 경우에는 한국토지주택공사 등에 우선 매각해야 한다. 

재건축 조합원 분양신청에도 거주 요건이 생긴다. 수도권 투기과열지구 내의 재건축 사업지에서 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주해야 분양 신청 자격이 주어진다. 총 거주기간이 2년이면 되므로, 연속해서 거주할 필요는 없다.

◆ 재건축 안전진단 강화, 전매제한자 10년 입주자격제한

재건축 사업의 투명성을 강화하기 위한 조치도 시행된다. 현재는 재건축 안전진단 시 1차 안전진단 기관을 시∙군∙구가 선정하고 있지만, 내년부터는 선정 및 관리 주체가 시∙도로 변경된다. 또한 허위 안전진단 보고서만 처벌하던 것을 강화해, 부실하게 작성한 경우에도 과태료 2,000만 원을 부과하도록 했다. 허위 또는 부실 작성이 적발된 경우에는 안전진단 입찰을 1년간 제한한다.

전매제한자의 입주자격제한 기간도 생긴다. 지금까지는 위장 전입 등 공급질서 교란자에게만 청약 금지 불이익을 줬지만, 내년 2월부터는 분양권 전매 제한을 위반하거나 알선한 사람도 공급질서 교란자와 동일하게 위반행위를 적발한 날부터 10년간 청약자격을 제한한다.

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