[SR건설부동산] 재개발 규제 완화, 부진했던 '강북' 개발 바람

- 뉴타운·재개발 해제 구역 ‘강북’에 몰려 수혜 전망

- 구역지정까지 2년…사업 기간 대폭 단축

- 개발 호재 기대감으로 집값 급등 우려도

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 오세훈 서울시장이 지난 26일 ‘재개발 관련 6대 규제 완화 방안’을 내놓으면서 강남권에 비해 개발이 뒤쳐졌던 강북권에 주택정비사업 기대감이 높아졌다. 과거 뉴타운·재개발 구역으로 지정됐다가 직권해제 된 구역이 몰려있기 때문이다.

27일 정비업계에 따르면 재개발 활성화를 위한 6대 방안 중 가장 주목을 받는 안은 ‘주거정비지수제 폐지’다. 주거정비지수제 폐지와 더불어 서울시가 참여해 행정절차 기간을 5년에서 2년으로 단축하는 공공기획 또한 도입돼 강북 미아동 일대 등이 개발수혜를 입을 것으로 전망된다.

앞서 주거정비지수제는 2015년도 박원순 전 시장 재직시절 도입됐다. 주민동의율과 건물 노후도 등을 부문별로 점수화해 일정 점수 이상이 돼야 사업 신청이 가능토록 한 제도다.

기존에 재개발 정비구역으로 지정되려면 ▲준공연한 30년 이상 건물이 전체 2/3 이상 ▲노후 건물 연면적 60% 이상 ▲소유자 2/3 이상·토지면적 1/2 이상 주민동의 등 요건을 충족해야 했다.

이에 과거 재개발 요건 충족이 어려워진 서울 내 뉴타운과 재개발 구역 다수가 직권해제 됐고 구역 내 신축빌라가 중구난방으로 들어서기 시작하면서 노후 건물 비율이 축소돼 정비사업이 진행되지 않은 채 방치됐다.

특히 강북권은 노후주택 밀집 지역을 위주로 뉴타운 해제 지역이 몰려있다. 서울시에 따르면 지난 2019년도 말을 기준으로 서울시 뉴타운·재개발 해제 구역은 총 386곳이다.

가장 많은 지정해제구역이 나온 곳은 성북구로 34곳이 조사됐다. 이어 중랑구 32곳 ▲종로구 26곳 ▲동대문구·강동구 각각 25곳 ▲강북구·서대문구 각각 23곳 ▲은평·관악·영등포 각각 21곳 순으로 많았다. 반면 강남구와 서초구는 각각 1곳, 3곳이 나왔고 송파구에서는 5곳만 존재한다.

업계관계자는 “강남은 계획도시로 비교적 빠른 발전을 겪었지만 강북은 구도심이 많고 경사가 있는 구릉(丘陵)지역이나 무허가 주택 밀집 지역도 많아 뉴타운·재개발 절차를 통과하기가 어려웠다”며 “현재 남아있는 직권해제 구역에서 사업 지체에 가장 영향을 줬던 주민동의, 노후건물 면적 요건 등 규제가 완화됐고 층수 제한도 풀린 것과 더불어 강북권 뉴타운 개발 시 만연하던 쪼개기도 차단돼 성북구와 노원구를 중심으로 다수의 개발사업 진척이 기대된다”고 말했다.

이어 “변수가 있다면 강북권 도심에 있는 노후주택 밀집 지역에는 현재 전세수요가 많기 때문에 굳이 집주인들이 개발을 원하지 않는 경우도 있다”며 “주민동의 요건은 완화됐으나 갈등이 빚어질 시 사업 진행에 영향을 줄 수도 있어 서울시와 각 지자체에서 확실한 사업성과 정비계획을 수립할 필요가 있다”고 덧붙였다.

다만 서울시가 주택 가격 급등원인으로 수요 대비 부족한 주택 공급을 원인으로 꼽으며 재개발 규제부터 완화하자 업계 일각에선 집값 급등을 우려하는 목소리도 나온다.

또 다른 업계 관계자는 “재개발을 통한 13만호 공급을 단순 호재로만 볼 순 없다”며 “최근 서울에서는 개발호재가 있는 단지와 주택가를 위주로 전세 보증금이 급등하거나 신고가 거래가 속출 하는 등 시장 불안을 야기하고 있다”고 우려했다.

이어 “저층 주거지, 무허가 주택구역을 대상으로 한 뉴타운 사업의 경우 지역 원주민 재정착, 이주민으로 인한 전셋값 급등, 이른바 ‘뚜껑매물’ 투기 등에 대한 다방면의 대책 마련도 필요하다”고 말했다.

그는 또 “이번 재개발 규제 완화는 최대 수혜지로 꼽히는 강북 미아와 더불어 한남, 고덕, 성북, 등 지역에서 사업이 무산된 채로 세월이 흘러 피로감이 높은 주민들이 매우 반길 것으로 보인다”며 “또한 이들 지역에서 일시적으로 단독주택과 다세대·연립을 위주로 한동안 매맷가가 상승할 것”이라고 전망했다.