[SR건설부동산] 오세훈표 재건축 규제 완화…현실화땐 단기적으로 집값 상승 불가피 전망

- 서울시, 은마 추진위와 31일 간담회…9월 여의도 지구단위계획 발표 예정

- 전문가 "규제완화 후 후속조치 마련" 한목소리…"장기적으로 시장 안정 기여"

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 서울지역 재건축 규제 완화 추진 기대감이 커지고 있다. 오세훈 서울시장이 재건축 활성화를 위해 '광폭 행보'를 보이고 있어서다.

25일 서울시·정비업계 등에 따르면 시는 이르면 다음달 서울 여의도 지구단위계획을 발표하기로 한 가운데 오는 31일 강남구 대치동 은마아파트 재건축추진위원회와 2차 주민간담회를 가질 예정이다. 

여의도 지구단위계획에는 한강과 가장 인접한 동(주동) 15층 이하 용적률 규제 완화 등이 담겼다.

이번 간담회에서는 은마아파트가 그간 사업이 지지부진했던 이유에 대해 논의하고 해결방안을 마련할 것으로 보인다. 사업 추진 걸림돌이었던 사유지 매입도 논의 테이블에 오를 전망이다. 

은마아파트는 2003년 재건축 추진위원회가 설립된 후 22년째 사업에 속도를 내지 못하고 있다. 정비계획안은 서울시를 통과하지 못하고 머물러 있는 상태다.

시는 은마아파트 정비계획안 심사에서 도로와 ‘T'자 모양으로 접해있는 출입문과 15도 방향이 틀어져 있는 출입문 2곳을 반듯하게 계획할 것을 요구했다. 하지만 2개 출입문 위치를 서울시 요구대로 계획하려면 1,000억원 규모 사유지와 건물을 매입해야하는 만큼 주민 반발이 있었다.

오 시장은 지난 4월 취임 초부터 공약 전면에 내세웠던 재건축 규제 완화에 대한 요구를 정부와 국토부에 끊임없이 요구해왔다. 지난 20일에는 사회관계망서비스(SNS)를 통해 국토교통부에게 민간재건축 사업 진행의 걸림돌로 작용하는 안전진단 기준을 완화해 줄 것을 촉구하기도 했다.

재건축 안전진단 평가 항목 중 구조안전성 가중치를 기존 50%에서 30%로 줄이고 시설 노후도와 주거환경에 가중치를 더 부여하자는 입장이다. 현행 항목별 가중치는 ▲구조안전성 50% ▲시설노후도 25% ▲주거환경 15% ▲비용분석 10% 등이다.

오 시장은 SNS에서 “서울시에서 전임 시장 시절 인위적인 재개발·재건축 억제책이 계속됐다”며 “국토부도 재건축을 통한 공급 필요성을 절감한 만큼 국토부가 권한을 가진 재건축 안전진단 규제 완화를 고려해달라”고 했다.

업계에서는 최근 오 시장이 재건축 규제 완화에 대한 강한 의지를 내비친 것과 관련해 한강변 재건축 아파트 층고 제한, 안전진단 기준 등 완화가 현실화되면 여의도·압구정·잠실 등 지역의 주요 재건축 사업에 속도가 붙을 것으로 보고 있다. 재건축 추진위원회 설립 등 사업 초기에 머물러있던 노후화 단지 재건축 사업에도 탄력이 붙을 것으로 전망한다.

건설업계 관계자는 “최근 서울시에서는 미성크로바아파트 건축심의 통과, 잠실주공5단지의 교육환경영향평가 통과 등 재건축 시장 정상화 공약이 일부 가시화 된 바 있다”며 “오 시장이 이번에 ▲재건축 안전진단 기준 ▲한강변 35층 층고 제한 ▲2종 주거지역 7층 높이 제한 규제 또한 완화하려는 움직임을 보이는데 현실화가된다면 서울 요지 주택공급에 속도가 날 것”이라고 말했다.

전문가들은 현재 정비사업을 통해 서울에 주택공급이 필요한 시기이고, 재건축 규제가 완화되면 단기적으로는 집값 상승은 불가피하겠지만 오 시장이 투기와 집값 과열을 막을 후속조치를 병행할 것이라고 입을 모은다. 

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 “재건축 규제 완화를 시장 불안요소로 인식하기보단 서울시가 10년간 정비사업에 보수적인 입장을 보였기 때문에 누적됐던 문제를 인식하고 4~5년 뒤를 바라보는 장기적 관점에서 고민할 필요가 있다”며 “재건축을 통해 노후 단지가 정비되면 주택가치 자체의 상승으로 집값이 오르는 것을 부정할 수 없고 특히 여의도·압구정·은마아파트는 서울 도시공간 내에서 워낙 상징성이 있어 관심이 몰릴 수 밖에 없다”고 말했다.

이어 김 연구실장은 “규제 완화 이후 집값이 오르는 부분에 대해서는 '급격히 오르지 않도록 어떻게 조정해야하는가', '개발이익을 어떻게 사회와 공유할 것인가' 등을 논의하는게 바람직하다”며 “정상적 개발행위로 인한 가격상승 외에 투기로 인한 버블 상승이 우려되는 상황이기 때문에 오 시장이 이를 위한 방지책을 낼 것”이라고 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장도 “서울에서 재개발·재건축을 통한 주택공급이 필요한 시점이고 오 시장이 과거에도 서울시장을 역임했던 경험이 있기 때문에 지자체장으로서 임기 내에 무리 없는 규제 완화를 이끌 수 있을 것 같다”고 평가했다.

이어 함 랩장은 “정비사업은 지역 내 호재로 작용할 수 밖에 없어 주택가격 불안 등이 수반되는데 이는 토지거래허가구역 지정, 기부채납 비율 확대, 임대주택 의무화로 인한 공공성 확대 등을 병행해 리스크를 줄일 것으로 보인다”고 말했다.

여경희 부동산114 수석연구원 역시 “은마아파트의 경우 장기간 사업이 정체됐는데 서울에선 정비사업을 통한 주택공급이 필요한 시점”이라면서 “지난번 조합지위양도 조건 강화 등과 마찬가지로 투기방지책을 함께 낼 것”이라고 분석했다.

그러면서 여 수석연구원은 “오 시장의 재건축 규제 완화 방향성은 맞다고 보는데 시장 불안이 커질 우려가 있어 정비사업 추진에 있어 속도 조절은 필요할 것”이라며 “현재 매매가 어려운 상황이기 때문에 재건축 단지 사업에 속도가 붙고 나면 호가 위주로 가격 상승 흐름이 관측될 것"이라고 전망했다. 

재건축 규제가 완화되면 장기적으로는 부동산 시장 안정 효과가 나타날 것이라는 관측이 나온다. 

권일 부동산인포 리서치팀장은 “오 시장이 공약 전면에 재건축 규제완화를 내걸었던 만큼 연내 적극적으로 움직일 것”이라며 “재건축규제 완화는 부동산 시장에 호재로 작용하기 때문에 집값 상승은 당연하겠지만 한시적 규제인 토지거래허가제 등을 활용해 과열을 막을 것”이라고 내다봤다.

또 권 팀장은 “다만 토지거래허가제 추가지정 등 투기방지책이 병행되는 점을 장기적으로 바라본다면 묶여있던 수요가 2~3년 뒤 폭발하면서 변화를 가져올 수도 있다”며 “원활한 주택공급이 어려운 상황이지만 2~3년 내 일정 수요를 소화할 만한 공급책이 나온다면 시장 안정 효과는 분명할 것”이라고 말했다.