[기획-SR부동산] 추석 이후 부동산 시장 전망

- 연내 기준금리 추가 인상 가능성…“금리 올라도 시장 영향 한계”

- 대출규제 강화·비아파트 규제 완화에도 집값 상승 지속

[SRT(에스알 타임스) 박은영 기자] 수도권을 중심으로 집값 상승세가 지속되고 있다. 기준금리 인상과 정부의 부동산 대출 규제, 3기 신도시를 비롯한 공급계획 등 높은 집값 안정을 위한 방어책을 마련했으나 집값 상승은 계속되고 있다. 다수의 부동산 전문가들은 시장에 외부 변수가 늘었음에도 불구하고 적어도 내년 중순까지 집값 상승세는 계속될 것이라는 전망이 우세하다.

◆ 연내 기준금리 0.25% 추가 인상 전망…영향은?

지난달 26일 한국은행 금융통화위원회는 통화정책방향회의에서 기존 연 0.5%인 기준금리를 0.75%로 0.25%포인트 인상하기로 의결했다. 이어 홍남기 경제부총리는 지난 7일 국회 예산결산특별위원회 종합정책질의를 통해 “올해 금리가 한 차례 인상됐지만 한 번으로 그칠 것 같지 않다”고 답하며 추가 인상 가능성을 시사한 바 있다. 연말에서 내년 초까지 현 정부 마지막 기준금리 인상이 단행될 가능성이 높다는 것이다. 

다만 전문가들은 0.25%포인트 수준으로 오를 것으로 예상되는 기준금리는 새로 대출을 받게 되는 이들에게는 일정부분 부담이 될 수 있겠으나 기존에 대출을 받은 이들이 보유한 주택을 매도해 물량을 늘리거나 집값을 안정시키는 효과를 얻기는 힘들 것으로 분석했다. 금리가 낮을 때 증가한 유동성은 집값 상승에 기인하는데 현 시점 기준금리 0.75%에서 0.25%포인트가 더 올라도 이미 치솟은 주택가격에 비해 낮은 수준의 금리이기 때문이다.

심교언 건국대학교 교수(부동산학과)는 “현 시점 기준금리가 매우 낮은 상태로 지속되고 있기 때문에 더 오른다 하더라도 부동산 시장에 부담으로 작용할 수 없다”며 “부동산 시장에 기준금리 변동이 확실한 하방압력으로 작용하려면 1%포인트 정도 올라야 하는데 현재 경제상황을 고려하면 이만한 금리인상은 할 수 없다”고 말했다

그러면서 “지금의 원리금 대출 부담이 3% 수준이라면 4~5%까지 늘어야 타격을 줄 수 있다”며 “추석 이후 집값은 상승폭을 키우기보단 불안정한 상태로 오름세를 유지할 것”이라 전망했다.

권대중 명지대학교 교수(부동산학과)는 “미국 금리인상이 기정사실화 됐어도 시장 예상만큼 금리가 오를 수 없고, 한국은행 금리인상은 일러야 오는 11월에서 12월 또는 내년 1월에 인상될 가능성이 있다”며 “기준금리가 0.25%포인트 정도 더 오른다 가정해도 시장금리는 이미 높고 0.5% 정도 더 오르는데 부동산 가격 상승률이 훨씬 높아 영향을 주기 힘들다”고 진단했다.

권 교수는 이어 “지난 7월 국토교통부 발표만 봐도 주택거래량은 지속적으로 반토막나고 있는데 대출규제와 거래규제에 의해서 지금과 같은 거래감소와 집값 상승세는 지속될 가능성이 높다”며 “올해 부동산 시장에 금리와 규제의 영향은 크지 않을 것”이라고 말했다.

기준금리 인상이 실수요자에게는 충분한 부담으로 작용한다는 의견도 있었다. 다만 이들 또한 정부의 대출규제, 금리인상 등에 기인한 집값 안정화 효과를 연내 보긴 힘들다고 전망한다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “기준금리 인상은 저금리에서 대출을 받은 이들에 비해 새로 대출을 통해 주택을 구입하거나 부동산을 투자하려는 사람들에게 부담된다”며 “0.75%인 기준금리를 한 차례 더 올리면 1%가 되는데 이 때 주택담보대출 금리가 잔액기준 3% 수준이 되면 종전보다 2015년(5%) 까지의 부담은 아니더라도 종전보다 금리가 높은 것은 사실”이라고 말했다.

함 랩장은 이어 “추가 금리인상에서 중요한 점은 인상의 '폭’과 ‘속도’이기 때문에 한 번에 오르진 않을 것으로 보고 시장 영향은 제한적일 것”이라며 “올해 부동산 시장은 거래량은 줄고 상승세를 유지하겠으나 상승폭을 키우지는 않을 것으로 보고 멀리 보면 오를만한 지역만 집값이 오르는 등 양극화 현상이 나타날 수 있다”고 내다봤다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “기준금리가 오르면 은행금리가 함께 오르기 때문에 주택을 마련하려는 이들에게 부담이 될 것”이라며 “기존 저금리로 대출을 받은 이들은 괜찮겠으나 신규 대출을 받는 사람들은 거래에 어려움이 생길 수 밖에 없다”고 말했다.

장 본부장은 그러면서 “이미 거래될만한 주택은 거래가 완료된 상황이고 추석 이후에 계획된 획기적인 공급책도 없다”며 “저금리에 대출을 받아 주택을 구입한 사람들은 보유 부담만 없다면 매물을 풀지 않을 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “매수세와 투자심리에도 큰 영향을 주긴 힘들 것 같다며 서울과 수도권을 중심으로 아파트 단지에선 1~2건의 신고가 거래를 중심으로 집값이 꾸준히 오르는 현상을 보일 것”이라고 했다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장도 “1.25%까지 오를 것으로 예상되고 있는 금리 수준이 부동산 시장에 거래 절벽이나 가격하락을 끌어낼만한 압력은 아니다”라며 “다만 실수요자에게 담보대출 물건을 팔아야 하는 등 심각한 부담이 아니더라도 계속되는 금리인상은 수요 부담, 수익률 하락, 구매율 저하를 야기한다”고 말했다.

김 연구소장은 또 “주택담보대출이 막히면서 2030세대의 영끌은 더 어려워지겠으나 금리인상이 전반적인 투심 자체의 위축까지 갈 환경은 아니다”라며 “지난 8월까지 집값 상승이 가팔랐기 때문에 상승세나 속도에 조절은 있어도 값이 떨어지진 않을 것”이라고 내다봤다.

◆ 非아파트 규제 완화…“효과 보려면 빨라도 내년 중순”

최근 정부는 금리인상 단행 이후에도 집값이 잡히지 않자 공급에 초점을 맞추며 집값 안정을 시도하고 있다. 최근에는 오피스텔과 도시형생활주택 공급을 활성화해 3~4인 가구가 머물 수 있는 주택물량을 늘리려는 시도에 나섰다. 

지난 15일 홍 부총리는 "아파트 공급속도를 높이기 위해 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사를 위한 고분양가관리제 및 분양가상한제 상 불합리했던 부분을 개선하겠다"면서 "행정절차 간소화를 위한 인허가 통합심의는 임의적용에서 원칙적으로 의무화 할 것"이라고 밝힌 바 있다. 

또 그는 "1~2인 가구 주택수요 대응 및 단기 주택공급에 기여할 수 있는 도심주택 공급 활성화를 위해 비(非)아파트에 대한 면적기준, 바닥난방 등 불요불급한 규제를 과감하게 완화하고 사업자에 대한 자금·세제지원도 강화해 나갈 것"이라고 설명했다.

준주택으로 분류되는 오피스텔은 바닥난방 허용 전용면적을 85㎡에서 120㎡로 확대해 오피스텔을 지을 수 있도록 했다. 도시형생활주택 공급을 활성화시키 위해 ‘원룸형’을 ‘소형’으로 개편하고 규제를 완화하기로 했다. 원룸형의 허용면적 상한을 기존 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 확대한다. 현재는 30㎡ 이상인 경우에 한해 침실과 거실 2개 공간으로만 나눌수 있었으나 앞으로는 침실 3개와 거실 1개 등 4개 공간으로 구획할 수 있게 한다. 아파트와 비슷한 유형의 주택 공급을 늘려 수요를 충족시킬 계획이다.

다만 전문가들은 이 같은 공급대책 실현까지 긴 시간이 소요되기 때문에 이번 규제 완화도 실효성이 있으려면 적어도 내년 상반기가 지나야 할 것이라고 입을 모은다.

김 연구소장은 “이번 비아파트 규제완화가 적용되는 오피스텔이 나오려면 일러야 1년이고, 나머지 공공분양 2023년~2024년 후반, 웬만한 택지들은 2024년에서 2025년도에 공급될 것으로 보고 있다”며 “기존 재고주택 물건이 없고 전세는 불안한 와중에 공급에는 시간이 걸리기 때문에 금리나 대출규제 만으론 투자심리나 구매심리가 진정되기는 힘들 것”이라고 분석했다.

심 교수도 “어떤 공급대책이 나와도 연내 부동산 시장 가격에 영향을 주기 힘들 것”이라며 “오히려 내년에 예정된 대선, 지방선거를 통해 발표되는 부동산 정책이나 7월에 종료되는 계약갱신 만료 물량이 시장에 나오는 때 가격 변동이 있을 것으로 보인다”고 진단했다.

함 랩장 역시 “비아파트 규제 완화는 내년은 가야 효과가 가시화 될 것이고 본격적인 물량공급에 의한 집값, 전셋값 안정효과는 내년 중순에야 나타날 것”이라며 “또 최근 서울에서는 정비사업을 대상으로 정비지수제가 폐지되고 공공정비사업이 속도를 내며 공급을 위한 움직임이 있으나 결국에는 민간에서 사업을 진행하기 떄문에 여러 변수가 있는 점을 고려하면 신규 공급이나 개발기대감으로 인한 가격 변동은 시간을 두고 지켜봐야한다"고 말했다.